In dem Fall, dass ein Einfamilienhaus zum Verkauf angeboten wird kommt es zu Kaufpreisverhandlungen. Möchte der Verkäufer den höchstmöglichen Preis erzielen, so sucht der Käufer jedoch immer den besten (möglichst geringen) Preis. 
 

Der Verkäufer

Der Verkäufer eines Hauses argumentiert meist so: Er berechnet die Kosten die beim Bau und bei eventuellen Sanierungen entstanden. Auch berechnet er den Grundstückspreis und die Baunebenkosten. 

Inzwischen haben in der Regel die Immobilien erhebliche Wertsteigerungen erfahren, die ebenfalls vom Verkäufer für sich in Anspruch genommen werden wollen.

Allerdings ist die Immobilie seit der Erbauung gealtert ist und daher nicht mit einem Neubau vergleichbar. Aufgrund dessen müssen die auf den Verkaufszeitpunkt hochgerechneten Herstellungskosten des Gebäudes reduziert werden.

Der Käufer

Der Käufer berechnet, was ihn an der gleicher Stelle heute ein Neubau kosten würde. Für eine Kaufobjekt im gebrauchten Zustand ist er allerdings nicht bereit, den vollen Neubaupreis zu zahlen. Insofern muss der Neubaupreis mit einem Abschlag wegen des Alters, erforderlichen Sanierungen oder Umbauarbeiten berechnet werden.

Konflikt

Der Verkäufer sieht seine Immobilie wie sie ist. Der Käufer sieht jedoch die Immobilie so, wie sie zukünftig für ihn aussehen soll. Somit verkauft der Verkäufer "Vergangenheit", wohingegen der Käufer "Zukunft" kaufen möchte.

Dilemma 

Verkäufer und Interessent gehen also bei ihren Überlegungen von den zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Neubaukosten (Normalherstellungskosten) aus. Diese werden beidseitig korrigiert wegen des Alters. Die Korrektur wird aber sicherlich unterschiedlich ausfallen. 

Anwendung im Sachwertverfahren

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert multipliziert mit einem Marktanpassungsfaktor bilden den Sachwert der Immobilie samt Grundstück.

Der Bodenwert stellt den Wert des unbebauten Grundstücks dar und ergibt sich aus Bodenrichtwerten, die spezifisch für die jeweilige Gemeinde den dort üblichen Preis pro Quadratmeter des Bodens ausdrücken.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten, die die gängigen Kosten pro Quadratmeter abhängig von der Ausstattung eines Gebäudes wiedergeben. Maßgebend sind unter anderem der Ausstattungsstandard und die Bauweise. Zu den auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 ermittelten Werten addiert man die Baunebenkosten und die Umsatzsteuer für die jeweilige Gebäudeart. Die Werte befinden sich in der Anlage 24 zum Bewertungsgesetz (BewG) und sind frei abrufbar.

Um das Ergebnis anzupassen, korrigiert man die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert mit einem Marktanpassungsfaktor, den die lokalen Gutachterausschüsse bestimmen. Dieser Korrekturfaktor drückt das Verhältnis zwischen dem errechneten Sachwert und dem voraussichtlichen Kaufpreis auf dem örtlichen Immobilienmarkt aus. In einer beliebten Gegend mit hoher Nachfrage wird er über 1 liegen, da der Marktwert höher als der vorläufige Sachwert ist. In einer ländlichen Gegend mit schwacher Nachfrage ist der Marktanpassungsfaktor dagegen kleiner 1 und mindert den Sachwert.